不動産投資は、資産運用の中でも魅力的な選択肢の一つです。家賃収入でFIREを目指す！なんて夢を抱く方も多いでしょう。しかし、物件選びで一歩間違うと、その夢はあっという間に悪夢に変わってしまう可能性があります。誤った物件を選んでしまうと、リスクが跳ね上がり、空室リスクや修繕費用の負担に苦しむことに。今回は「選んではいけない物件」に焦点を当て、初心者が避けるべきポイントを徹底解説していきます。正しい知識を身につけ、成功への第一歩を踏み出しましょう！
選んではいけない物件の特徴
1. 狭すぎるワンルームマンション
狭いワンルームマンションは、一見収益性が高く、手頃な価格で購入できるため、初心者には魅力的に見えるかもしれません。しかし、実際には賃貸需要が少なく、空室リスクが高まることが多いのです。特に20㎡以下の物件は、生活のしやすさに欠けるため、入居者が見つかりにくくなります。
「見た目は可愛いワンルームでも、ベッドを置いたらほぼ動けない！入居者が引っ越してすぐに『もう無理…』って言うかもしれませんよ。」
2. 供給過剰なエリアに建っている物件
賃貸物件が大量に供給されているエリアでは、競争が激しく、空室リスクが高まります。特に新築マンションが次々に建てられている地域では、賃貸市場が飽和し、価格競争が激化します。入居者がなかなか見つからず、賃料を下げるしかなくなることもしばしば。
「供給過剰なエリアでは、家賃も値引き合戦。おまけで家具付き！なんてことにならないように。」
3. 駅から遠すぎる物件
駅から遠い物件は、通勤・通学に不便なため、賃貸需要が低いです。徒歩10分以内が理想ですが、20分以上かかる物件は避けた方が無難です。特に都心部では、駅近の物件が圧倒的に人気です。
「『駅から遠いけど、毎朝ランニング感覚で健康的！』なんてポジティブに考える人、そうそういませんからね。」
4. 事故物件
事故物件、つまり過去に事件や事故が起こった物件は、心理的な嫌悪感から避けられることが多いです。購入する前に不動産仲介会社に必ず事故歴を確認し、納得した上で検討しましょう。「大島てる」などの事故物件情報サイトも活用できます。
5. 嫌悪施設が近い物件
嫌悪施設（ゴミ焼却場、下水処理場、暴力団事務所、墓地など）が近い物件は、心理的に避けられることが多く、賃貸需要が低くなります。物件を購入する前には、周辺の環境を十分にチェックすることが必要です。
「どんなに素敵な物件でも、隣にゴミ焼却場があれば、魅力半減です。」
トラブル回避のポイント
Q&A方式でトラブル解決
Q1: 購入前に物件の事故歴を確認する方法は？
A1: 不動産仲介業者に確認するのが基本です。また、「大島てる」などの事故物件情報サイトも有効です。事故物件である場合、仲介業者には説明義務がありますので、しっかりと確認しましょう。
Q2: どうしても事故物件を購入したい場合のリスクは？
A2: 購入後、家賃を下げれば入居者が見つかりやすくなるかもしれませんが、売却時の価格下落リスクが大きいです。また、心理的な問題も影響するため、購入は慎重に。
Q3: 物件選びで特に注意すべき点は？
A3: 駅からの距離、周辺施設、地域の将来性を見極めることが重要です。過疎化が進む地域では長期的な運用が難しくなる可能性が高いので注意が必要です。
「駅から遠い物件なら、毎日の通勤が健康促進！…なんてポジティブシンキングは実は少ないですよ。」
選んではいけない物件に潜むリスク
空室リスク
物件が古く、設備が不十分な場合、入居者を確保するのが難しく、空室リスクが高まります。築年数が古い物件では、設備の更新やリフォームが必須ですが、その費用が予想以上にかかることもしばしば。特に築20年以上の物件では、入居者のニーズに合わせた設備があるかを確認しましょう。
修繕リスク
築年数が古い物件は、購入後すぐに修繕が必要になる場合があります。外壁の塗装、屋根の補修、給湯設備の交換など、予想外の出費がかかることも。しっかりと予算に余裕を持って購入を検討しましょう。
地域の将来性リスク
過疎化が進む地域や地方都市では、長期的に入居者を確保するのが難しくなるリスクがあります。人口減少が続いている地域では、賃貸需要が落ち込み、物件の価値が下がることが予想されます。将来の発展性が期待できる地域を選ぶことが重要です。
「地方で田舎暮らしブームが来た！なんてニュースを信じて買ったら、次の入居者探しが永遠の課題に…。」
まとめ
不動産投資で成功するためには、「選んではいけない物件」を避けることが重要です。狭すぎるワンルームや供給過剰エリア、駅から遠い物件、事故物件、嫌悪施設が近い物件などを避け、物件の立地や設備、そして地域の将来性をしっかりと確認しましょう。
不動産投資はリスクが伴いますが、正しい物件を選べば安定した収益を得ることが可能です。冷静な判断と徹底したリサーチで、あなたの不動産投資が成功することを願っています。
「不動産投資で失敗しないために…そう、物件選びは一生モノです！」
