不動産投資のランニングコスト徹底解説！これであなたもコスト削減の達人に

不動産投資

2024年10月18日

不動産投資を始めるとき、まず気になるのは「どのくらい儲かるの？」という収益の部分ですよね。でも、ちょっと待ってください。収入ばかりに目を奪われていると、思わぬ落とし穴に落ちるかもしれません。不動産投資には、「ランニングコスト」という影の存在が、静かにそして確実にあなたの財布を狙っています。ええ、まるで「自分の部屋だと思ったら、実はルームシェアしてた！」みたいな感じで。

この記事では、そんなランニングコストについて詳しく解説していきます。具体的な費用の内訳から、コスト削減のコツ、そして「え、こんなことも？」と思うようなトラブル対応のポイントまで網羅します。これを読めば、不動産投資で予期せぬ出費に泣かされることもなくなるはずです。

目次 [ close ]

ランニングコストとは？ 20～30％をしっかり見積もろう

まずは基本から。不動産投資におけるランニングコストとは、物件の維持管理にかかる定期的な費用のことです。簡単に言えば、「お金が入るばかりではないよ、むしろ出ていく分もあるんだよ」ということ。具体的には、家賃収入の20〜30％が目安とされています。

「いやいや、それだけ出て行っちゃったら、儲けが減っちゃうじゃないか！」と思うかもしれませんが、これは避けて通れないもの。賢くコスト管理をし、無駄を削減することで、最終的な利益を増やすことが可能です。では、どんなランニングコストがかかるのか、一つ一つ見ていきましょう。

建物管理にかかるコスト

建物の維持には、どうしてもお金がかかります。例えば、日常的な清掃や設備の点検、メンテナンスといった基本的な管理費です。さらに、入居者が退去した後の修繕費、保険料、そして不動産管理会社に支払う手数料なども加わります。

管理費の目安

賃貸管理費: 家賃の5％程度
修繕費: 家賃の5～8％
損害保険料: 年間3～5万円前後

具体的な例を挙げると、エレベーターの点検や共有部分の清掃が挙げられます。これらは地味ですが、物件の価値を維持するためには欠かせない作業です。エレベーターが動かないと、物件の価値も下がってしまいかねません。「え、階段もあるじゃん」と思うかもしれませんが、入居者にとってエレベーターが壊れている物件は、家賃の値引き交渉のきっかけになりますよ。

入居者の募集と管理コスト

次に、入居者を募集するためのコストが必要です。「入居者が勝手に来てくれるわけじゃないんですか？」と思うかもしれませんが、残念ながらそうはいきません。入居者を確保するためには、広告費や仲介手数料がかかります。信頼できる不動産会社に頼むのが一般的ですが、その分コストもかかるんです。

入居者管理費の目安

広告費: 家賃の1ヶ月分
仲介手数料: 家賃の1ヶ月分

新しい入居者を探すのに1ヶ月以上かかると、家賃が入らない期間が続き、その間もランニングコストは発生します。ですから、早めに次の入居者を確保することが、コストを抑える秘訣です。「長期空室の恐怖」は、まるでホラー映画のようにオーナーの心を締め付けますので、しっかり対策しましょう。

コスト削減のコツ！無駄遣いを減らす6つの方法

さて、ランニングコストがかかるのは避けられないとしても、できるだけ節約する方法はあります。ここからは、具体的にどうすればコストを抑えられるか、6つのコツをご紹介します。まるで節約上手な主婦が家庭の出費を抑えるかのごとく、慎重に行いましょう。

修繕費をピンポイントで削減

物件の修繕は避けられない出費ですが、無駄を減らすことは可能です。例えば、壁紙全体を張り替えるのではなく、部分的に修理するだけで済ませたり、クリーニングで綺麗にする方法もあります。ただし、必要な修繕を怠ると、空室期間が長引いたり、家賃を下げざるを得なくなることも。バランスが大切です。「ついでに全部変えちゃえ！」ではなく、「ここだけ直せば大丈夫」を心がけましょう。

管理手数料の見直し

不動産管理会社のサービス内容と料金を定期的に見直すことも、コスト削減のポイントです。例えば、サービスが充実しているからといって高い料金を払い続けるのは賢くありません。自分に必要なサービスを見極め、必要のないものはカットすることが重要です。とはいえ、あまりに節約しすぎて「何もしてくれない管理会社」に依頼すると、今度は別のトラブルが発生するかもしれません。

経費を最大限に計上

経費にできるものは、漏れなく計上しましょう。例えば、損害保険料や管理費、修繕費、減価償却費などはすべて経費として申告できるものです。これにより、所得税や住民税を節約できます。税理士さんとしっかり連携して、経費を漏れなく計上するのが賢明です。そうすれば、「こんなに税金かかるの？」と驚かされることもなくなります。

自分で確定申告を行う

確定申告を自分で行うと、税理士に支払う費用を節約できます。最近は、確定申告を簡単に行えるソフトもたくさんありますので、手間がかからず節約が可能です。ただし、自分で申告する場合、間違いがないように注意しましょう。「これくらい大丈夫かな？」と思って放置しておくと、後で税務署からお手紙が来ることもあります。

定期的な点検で大きな出費を防ぐ

定期的に建物の点検やメンテナンスを行うことで、大きな修繕費用を防ぐことができます。特に、エレベーターや防災設備の点検は重要です。これを怠ると、いざという時に「え、エレベーターが壊れた！？どうするんだ！」という状況に陥りかねません。早めの対応で、将来の大きな出費を防ぎましょう。

ローンの借り換えや金利タイプの見直し

不動産投資をする際、金融機関からローンを借り入れることが一般的です。もし現在の金利が高いと感じるなら、より低い金利のローンに借り換えること

を検討しましょう。また、固定金利から変動金利に変更するなど、経済状況に応じて見直しを行うことも重要です。これにより、毎月の支払いを減らし、コストを抑えることが可能です。

よくある質問（Q&A形式）

Q1. 管理会社の手数料を安く抑える方法は？
A: 複数の管理会社から見積もりを取り、サービス内容を比較するのが効果的です。ただし、安すぎる手数料は、サービスの質が低下する可能性があるため注意が必要です。まるで「安いカツ丼を頼んだら、カツがちょっとしかなかった」みたいなことにならないように。

Q2. 修繕費を抑えすぎるとどうなりますか？
A: 修繕費を削りすぎると、入居者が不満を感じ、退去や家賃の値下げを要求される可能性があります。結果的に長期的な収益が減るリスクも。修繕はあくまでバランスを見ながら、必要なところはきちんと手を入れることが重要です。

Q3. 経費を最大限に計上するためのコツは？
A: まず、領収書や請求書をしっかり保管しておくことです。さらに、どの費用が経費になるかを理解しておくことも大切です。経費にできるものは漏れなく計上し、所得税を減らすのがポイントです。