近年、世界中でインフレの進行が話題になっています。インフレとは、モノやサービスの価格が上昇し、お金の価値が下がる現象を指します。インフレになると、1万円が来年には9千円分の価値しかないように感じられることがよくあります。そこで、資産の価値を守るために、どのような対策が必要なのか？その一つが「不動産投資」です。「え、不動産って手が届かないんじゃないの？」と思うかもしれませんが、実は不動産はインフレに強い資産として注目されているのです。
本記事では、不動産投資がなぜインフレ対策になるのか、メリットとリスク、さらに不動産投資を始める際のポイントについて詳しく解説します。記事の最後には、読者の皆さんが疑問に思うであろう「よくある質問」にもお答えしますので、ぜひ最後までお読みください。
インフレとは？簡単におさらい
まず、インフレの基本について簡単におさらいしましょう。インフレ（インフレーション）とは、モノやサービスの価格が持続的に上昇する状態を指します。例えば、500円で買えたハンバーガーが、翌年には600円に値上がりしてしまう、といった状況がインフレです。つまり、お金の価値が目減りし、同じ額では買えるものが少なくなるというわけです。
また、インフレには「良いインフレ」と「悪いインフレ」があります。良いインフレは、経済成長とともに企業の売上や賃金が増えることで、物価上昇がそれに伴うケース。一方、悪いインフレは、物価だけが上がり、賃金は追いつかないため、消費が落ち込む状況を指します。いずれにせよ、私たちの財布に影響を与えるのは間違いありません。
このインフレに備えるためには、現金ではなく、物価上昇に強い資産を持つことが有効です。その資産の一つが「不動産」というわけです。
不動産投資がインフレ対策になる3つの理由
1. 資産価値が下がりにくい
不動産は「現物資産」として、実物に価値があるものです。インフレが進むと、多くの金融資産（預金や株式など）は価値が下がりやすいのに対して、不動産は価値を保ちやすいのが特徴です。例えば、現金はインフレで価値が下がりますが、土地や建物はそのものに価値があるため、物価上昇とともに不動産価格も上昇することが期待されます。
たとえば「お金を持っていても、パンの値段が2倍になればお金の価値が減るだけ！」と感じることがあるかもしれませんが、不動産を持っていれば、「そのパンを売っている店舗の価値」も一緒に上がる可能性が高いのです。つまり、不動産はインフレ時にお金の価値の減少をカバーすることができるのです。
2. 家賃が上昇しやすい
不動産投資の大きな魅力の一つは、安定した家賃収入が得られる点です。そして、インフレが進むと家賃も上昇することが期待できます。なぜなら、物価が上がることで他のモノやサービスの価格も上昇し、それに伴って家賃も上がるためです。
たとえば、現在月8万円の家賃を受け取っている物件があるとします。インフレが進んで家賃が9万円に上がれば、年間の家賃収入は96万円から108万円に増える計算です。つまり、インフレの影響で生活費が増えても、家賃収入がその負担をカバーしてくれる可能性があります。これこそ、不動産投資の大きなメリットです。
もちろん、「自分が住んでいる家の家賃が上がったら嫌だな……」という気持ちは分かりますが、自分が大家さんになれば、その家賃収入はむしろあなたの味方になるのです。
3. 借入金の価値が実質目減りする
不動産投資は、多くの場合ローンを組んで物件を購入します。インフレが起こると、借入金の実質的な価値も減少します。つまり、インフレによりお金の価値が下がれば、借金も相対的に軽く感じられるようになるのです。
たとえば、3,000万円のローンを組んでいる場合、インフレで物価が10％上昇すれば、借金の「実質的な負担」はその分軽くなります。これはまさにインフレによる「借金の目減り効果」と言えます。インフレの時代では、この借入金の減価が投資家にとっての大きなメリットとなるのです。
ただし、あまりに大きな借金をしても「お金が減るどころか、逆に頭が痛い……」という事態にならないように、計画的なローン返済を心がけることが大切です。
不動産投資に潜むリスク
不動産投資はインフレ対策に優れた方法ですが、同時にいくつかのリスクも存在します。インフレに強いからといって、安易に不動産投資に飛びつくのは危険です。以下では代表的なリスクを紹介します。
空室リスク
不動産投資の収入のメインは家賃収入です。しかし、入居者が見つからなければ家賃収入はゼロになります。空室が長期間続くと、ローン返済に大きな影響を与えるだけでなく、運用全体が赤字になる可能性もあります。
入居者が見つかりやすい物件を選ぶことや、物件のメンテナンスを怠らず、魅力的な賃貸物件にすることが重要です。また、空室リスクに備えて余裕のある資金計画を立てておくことも大切です。「空室になったら家賃が入らない？そんなときは、物件を貸し切って映画撮影のロケ地にする……なんて、簡単にはいきませんね！」なんて冗談もありますが、真面目な話、空室リスクへの対策は本当に重要です。
家賃滞納リスク
入居者がいても、家賃を滞納されるリスクも存在します。家賃滞納が続けば、予定していた収入が得られず、ローン返済に支障をきたすことがあります。さらに、滞納者に対する対応は精神的にも負担となります。これに対しては、入居者選定をしっかり行うことや、保証会社との契約を通じてリスクを軽減することが有効です。
建物の老朽化リスク
不動産は時間が経つにつれて老朽化します。定期的なメンテナンスや修繕が必要となるため、これにかかる費用は無視できません。屋根の補修や外壁の塗り替え、設備の修理など、長期的な維持コストをしっかり見積もっておく必要があります。「どうせ住んでないんだからほったらかしでいいでしょ？」というわけにはいきません。建物が老朽化してしまえば、入居者も見つかりにくくなります。
金利上昇リスク
インフレが進むと金利が上昇する可能性があります。特に変動金利でローンを
組んでいる場合、金利の上昇が家計に重くのしかかることがあります。固定金利を選ぶことでリスクを抑えることができますが、事前に金利リスクについてしっかりと考慮することが重要です。
よくある質問とトラブル解決【Q&A】
Q1. 不動産投資を始めるにはどのくらいの初期費用が必要ですか？
A: 初期費用は物件の価格やローンの条件によって異なりますが、通常、物件価格の10％～20％程度の頭金が必要です。また、登記費用や不動産取得税、保険料などの諸費用も発生します。たとえば、1,000万円の物件なら100万円～200万円の頭金が必要になるケースが多いです。自分が住むわけではないとはいえ、家を買うにはそれなりの初期費用がかかりますね。
Q2. 空室リスクを軽減する方法はありますか？
A: 空室リスクを軽減するためには、まず立地の良い物件を選ぶことが重要です。交通の便が良く、商業施設が近い物件は人気が高く、入居者が見つかりやすい傾向があります。また、魅力的な物件にするために設備やインテリアに気を配ることも大切です。さらに、信頼できる管理会社に任せることで、入居者探しやトラブル対応をスムーズに進めることができます。
Q3. 家賃が滞納された場合、どう対処すればいいですか？
A: 家賃滞納の場合、まずは入居者と連絡を取り、問題の解決を図ります。管理会社を通じて対応することが多いですが、保証会社を利用することで、家賃滞納リスクを軽減することもできます。また、滞納が長引く場合には、法的手続きを視野に入れることも検討する必要があります。
まとめ
不動産投資は、インフレに対して強力な資産運用方法です。資産価値の維持や家賃収入の増加、借入金の目減り効果など、多くのメリットがあります。しかし、同時に空室リスクや家賃滞納リスク、建物の老朽化などのリスクも存在するため、事前の準備やリスク管理が必要です。インフレの時代に備えて、現金だけでなく、不動産投資を通じて資産運用を考えるのは賢明な選択です。
「インフレでお金の価値が下がる？だったら、不動産でリッチな生活を目指しませんか？」
