不動産投資と住宅ローンの違いとは？目的別のローン選びのポイント

不動産投資

2024年11月5日

不動産投資に興味があるものの、「住宅ローンと不動産投資ローンって、どこが違うの？」と悩んでいる方も多いでしょう。お金を借りるなら、どちらも「ローン」で一見同じに思えますが、実は目的が全然違います。そこで、この記事では、この2種類のローンの違いや、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説します。さらに、よくある質問にもお答えし、両立のコツまで掘り下げていきます。不動産投資と住宅ローンの基礎知識をしっかり押さえて、夢の資産運用を目指しましょう！

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住宅ローンと不動産投資ローンの違いとは？

使用目的の違い

ローンを組む際にまず押さえておきたいのは、その目的の違いです。

住宅ローンは、自分や家族が住むための家を買うためのものです。マイホームの取得やリフォーム資金など、あくまで「自分で住む」ために限定されるのが住宅ローンの特徴です。賃貸や投資目的の物件には使えませんので、「じゃあついでに投資物件も買ってしまえ！」というわけにはいきません。
不動産投資ローンは、収益を上げることを目的とした物件のためのローンです。賃貸経営などの「事業」として物件を所有し、家賃収入を返済に充てることが前提です。住宅ローンと異なり、居住するための物件には使えません。要するに、しっかりと稼ぐ物件でなければお金は貸しません、ということですね。

融資金額の違い

融資金額の上限も、それぞれ異なります。

住宅ローンの場合は、借主の年収の5～8倍程度が目安です。これは家庭の収入に見合った借り入れが基準になるためです。よく考えれば家計を圧迫しない範囲で借りるのが妥当ですよね。
不動産投資ローンでは、なんと年収の10～20倍程度の融資も可能です。投資のリターンに期待しているからこその高額な融資枠ですが、それだけリスクも伴うため、審査は住宅ローンよりもかなり厳しくなるのが一般的です。大きく借りられるのは魅力的ですが、しっかりと収益を見込めるか見極めが大切です。

金利の違い

ローンを組むなら気になるのが金利です。

住宅ローンの金利は比較的低く、一般的には0.5%～2.0%程度。不動産投資ローンに比べるとかなり低い水準で、長期間の借入にも優しいですね。
不動産投資ローンの金利は1.5%～4.5%程度でやや高め。これは投資物件ならではのリスクが考慮されているためです。家賃収入が途絶えることも考えられますので、金利もリスクに見合ったものとなっているわけです。

審査基準の違い

ローン審査も住宅ローンと不動産投資ローンでは基準が違います。

住宅ローンは、借主の返済能力が重視されます。年収や勤続年数、現在の他社借入状況が重要視され、真面目に働いているかどうかも審査に影響します。家計の見込みがしっかりしている人なら安心して借りられるローンと言えるでしょう。
不動産投資ローンは、借主の信用に加え、投資物件の収益性も審査の対象になります。物件の立地や築年数、地域の需要などがチェックされるため、ただ年収が高いだけでは通りにくい場合も。物件の収益性が「金融機関の期待」に応えられるかが問われるのです。

両方のローンを組むときの注意点

住宅ローンと不動産投資ローンの両方を利用したい場合、実は「どちらを先に組むか」が非常に重要です。なぜなら、不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しく、後から申し込むと通りにくくなることがあるからです。意外ですよね？でも実際、不動産投資の審査基準が厳しいため、「先に投資物件を購入して、家賃収入も年収に加えて評価してもらう」という順序が有利とされています。

不動産投資ローンを先に組んでおけば、賃貸収入を年収にプラスして住宅ローンの審査を受けられる可能性も。つまり、借入枠が増えて「こんな広いリビングも夢じゃない！」ということにもなりかねません。ただし、最終的には金融機関の判断となるため、不動産投資ローンの借入額が大きすぎると住宅ローンの審査が通りにくくなる場合もありますので、慎重に計画を立てましょう。

住宅ローンと不動産投資ローンに関するよくある質問

Q1. 住宅ローンで投資用物件を購入できる？
住宅ローンは「自宅用」と定められており、投資用に使うのは契約違反です。もしバレてしまうと、最悪の場合、残債の一括返済を求められることがあります。つまり、ばれたら大変ですので、投資物件には必ず不動産投資ローンを利用してください。「いい感じに使い分ける」ことが大事です。

Q2. 住宅ローンを組むと不動産投資ローンが組みにくくなる？
住宅ローンを組んでいると、借り入れできる上限が下がるため、不動産投資ローンの審査が厳しくなる可能性があります。収入が増える見込みがあるときや、投資用の収益を考慮できる場合にはまだしも、基本的には年収や資産を増やしておくことが両立のカギです。

Q3. 投資ローンの審査が厳しいときはどうすれば？
審査に通らないときは、いくつかの対策を試しましょう。まず、頭金を増やして借入額を減らす、また収益性の高い物件を選ぶ、ほかの金融機関に申請するなどの方法があります。少しずつ条件を見直して再申請すれば、通る可能性も高まります。「諦めずに、地道に進む」のがコツですね。

Q4. 金利は固定と変動どちらが良い？
金利のタイプも迷いどころですが、基本的には安定重視なら固定金利、少しリスクを取ってでも低金利を希望するなら変動金利が合うでしょう。各自の収支バランスやリスク許容度をよく考えながら決めると安心です。どちらにしても、毎月の返済が無理なく続けられるかが一番大事です。