不動産投資を行う際、最も悩みの種となるのが多額のローン返済です。特に金利が変動する状況では、投資環境も変わり、当初の計画通りにはいかないことも。しかし、借り換えを上手に活用すれば、投資利益率を改善し、キャッシュフローの安定化が期待できます。この記事では、不動産投資ローンの借り換えについて、メリットとデメリット、最適なタイミング、手続きの流れを徹底解説します。新しいローンの活用方法を知って、資産運用をもっと充実させていきましょう！
不動産投資ローンの借り換えとは
不動産投資ローンの借り換えとは、現在の借入を一旦返済し、より有利な条件の新しいローンで借り換える手続きです。借り換えにより、金利や返済期間が見直され、より適した条件での借入が可能となるため、投資のコスト削減や収支改善が期待できます。特に、金利変動による支出の増加が懸念される場合、借り換えで固定金利に変更したり、総返済額を抑えたりすることで、収益性を確保することができます。投資環境の変化に合わせてローン条件を見直すことで、長期的な利益を最大化させる方法として注目されています。
借り換えを検討すべきタイミング
借り換えを実施する際には、諸費用もかかるため、適切なタイミングで実施することが重要です。ここでは、借り換えを検討すべき3つの代表的なケースをご紹介します。
1. 金利の固定期間が終了するとき
多くの不動産投資ローンは、3年や5年といった固定期間が設けられ、期間終了後に金利が再度見直されます。金利が上がるリスクがある場合、このタイミングで条件の良い金融機関へ借り換えを検討すると良いでしょう。「金利が上がる前に行動！」がキーポイントです。将来的な金利上昇が予測される時期には、特に固定金利に切り替えておくと安心感が違います。
2. キャッシュフローが悪化しているとき
空室が続くなどして収支が赤字になる場合もあります。そんな時こそ、金利が低いローンへの借り換えを検討するタイミングです。特に金利が下がっている時期なら、毎月の返済額を軽減し、キャッシュフローを改善できます。リフォームなどの費用がかさみ、収支が不安定になるときには、借り換えが助け舟になるでしょう。
3. 与信状況が改善したとき
収入が増えたり、転職で信用力が向上したりした場合、より良い条件での借入が可能となります。逆に、退職や転職により与信が悪化する可能性がある場合は、事前に借り換えをしておくことが有利に働くでしょう。与信力が上がれば、さらに良い金利での借入が期待でき、投資に弾みがつくはずです。
不動産投資ローン借り換えのメリット
借り換えには複数のメリットがあり、特に返済負担やキャッシュフローの改善に役立つため、長期的な投資戦略としてもおすすめです。
1. 返済負担を軽減できる
低金利のローンに借り換えることで、総返済額を減らすことができます。金利差がわずかであっても、長期間にわたる返済では大きな差額になります。毎月の返済額が少しでも減ることで、生活の中でのプレッシャーも軽減されます。リラックスして投資運用を続けられるのは、大きなメリットです。
2. キャッシュフローの改善
借り換えによって1回あたりの返済額が下がると、投資運用におけるキャッシュフローの改善が期待できます。毎月の収支が安定しやすくなり、投資の継続がしやすくなるため、長期的な安定経営に貢献することができるでしょう。計画的な投資運用を目指す方にとって、キャッシュフローの安定は心強い味方です。
3. 団体信用生命保険（団信）の内容を見直せる
借り換えの際には、団体信用生命保険（団信）の保障内容も見直すことができます。新しい保険内容がより充実している場合、保障の見直しで不安を軽減し、安心した投資運用が可能です。これにより、予期せぬリスクにも備えられるため、投資の安心感がぐっと増すのも大きな魅力です。
不動産投資ローン借り換えのデメリット
もちろん、借り換えにはデメリットも存在します。借り換えを行う際には、メリットとデメリットをしっかり比較検討することが大切です。
1. 手数料が発生する
借り換えには完済手数料や融資手数料、登記費用などがかかります。これらの費用が総額に加算されるため、場合によっては思ったほどのメリットが得られないことも。手数料や諸費用の見積もりをきちんと出しておくと、思わぬコスト負担を避けることができます。
2. 金融機関との関係が悪化する可能性
現在の金融機関から別の機関へ乗り換えると、現行の取引先との関係が悪化する可能性があります。次の投資物件でローンを組む際に、融資が下りにくくなることも。信頼関係を築いてきた金融機関との取引は、今後の投資にも影響します。借り換えの際には今後の取引先との関係も視野に入れる必要があります。
3. 借り換えの効果が少ない場合もある
金利が低いローンに借り換えた場合でも、返済額の減少分が諸費用よりも少ないと、逆に負担が増えてしまうケースも。必ず効果をシミュレーションし、借り換えで得られる効果がデメリットを上回るかを確認してから実施しましょう。
不動産投資ローンの借り換え手順
借り換えをスムーズに進めるため、以下の手順を把握しておくと良いでしょう。
1. 借り換え効果をシミュレーションする
現行のローンと借り換え先の条件を比較し、シミュレーションを行います。借入残高や返済期間、金利を入力することで、どのくらいの効果が見込めるかを確認しましょう。これで、理想的な借り換えが実現できるかをチェックすることができます。
2. 新しい金融機関での申し込み
借り換え先の金融機関で申し込みを行い、審査を通過する必要があります。提出書類としては、収入証明書や物件に関する書類が求められるため、事前に準備しておくとスムーズです。いざ審査となった時に慌てないようにしましょう。
3. 既存の契約を解約する
借り換え先のローンが承認されたら、現在のローンを解約します。この際、完済手数料が発生するため、解約前にしっかりと確認しましょう。不要な手数料負担を避けるために、しっかりと見積も
りを確認することが重要です。
4. 新たな契約で融資を実行
新しいローンの契約を締結し、融資が実行されます。既存ローンを一括で返済し、新たなローン返済が開始します。スムーズな融資実行が完了すれば、借り換えの効果を実感できるでしょう。
よくある質問（Q&A）
Q1. 借り換えをしても効果が小さい場合はありますか？
A. あります。特に借り換え時の手数料が高い場合、返済総額の差額が手数料に追いつかないこともあるため、事前のシミュレーションが重要です。
Q2. 団信の保障内容は借り換えで変わりますか？
A. はい、借り換えにより団信も新しい契約になるため、保障内容が変わることがあり、より充実した保障が可能です。見直しでさらに安心感を得ることができます。
Q3. 借り換えにかかる諸費用はどれくらいですか？
A. 金融機関によりますが、完済手数料や登記費用、融資手数料、印紙税などがかかり、トータルで数十万円程度を想定しておくと良いでしょう。
Q4. 借り換え後の金利が変動することはありますか？
A. 変動金利で借り換えた場合、将来的に金利が上昇する可能性があります。安定を求めるなら、固定金利も検討すると良いでしょう。
まとめ
不動産投資ローンの借り換えは、金利が下がるだけでなく、キャッシュフローの改善や団信の見直しも可能です。しかし、借り換えには手数料が発生し、金融機関との関係悪化などのリスクもあるため、メリットがデメリットを上回る場合に実行することが理想です。
