不動産投資で利回り10％を実現するには？高利回りの秘密と実現方法を解説

不動産投資

2024年10月28日

「利回り10％」と聞くと、誰もがちょっと夢を見たくなる数字ですよね。「こんな高利回りの物件が本当にあるの？」と思うかもしれませんが、実際には物件選びや管理の工夫次第で可能な目標です。とはいえ、この10％の利回りには表面的な数字と、運営費用などを差し引いた実際の利回りという二つの顔があります。本記事では、不動産投資において利回り10％の実現方法、また投資家として知っておくべきコツやリスクについても、わかりやすく解説していきます。せっかくですから、この知識を活かして「夢の10％利回り」を実現してみましょう！

目次 [ close ]

利回り10％とは？表面利回りと実質利回りの違いを理解する

まず、よく目にする「利回り10％」という表記は、一見高利回りに見えますが、一般的にこれは「表面利回り」を指していることがほとんどです。この利回りが表すのは物件の購入価格に対する収益であり、実際に手元に残る利益ではありません。そこで表面利回りと実質利回りの違いについて理解することが、利回り10％という目標を達成するための第一歩です。

表面利回りとは

表面利回りは、年間の家賃収入を物件購入価格で割ったものです。例えば、1億円の物件で年間家賃収入が1000万円の場合、表面利回りは10％となります。しかし、ここには固定資産税や管理費、修繕費といった運営コストは含まれていません。つまり、この利回りは「数字だけ見れば良さそう」というもので、現実的には手元に残る金額とは異なることが多いです。

実質利回りとは

一方で、実質利回り（ネット利回り）は家賃収入から管理費や税金などの運営コストを差し引いた上での利回りです。同じ1億円の物件で毎年200万円の運営コストがかかると、実際の収益は800万円となり、実質利回りは8％に下がります。こう考えると、表面利回り10％の物件でも、実質的には10％を下回ることが一般的です。「表面」と「実質」、どちらも一長一短ありますが、投資家としては「表面だけじゃダメ、本当の実力は実質にあり」と心得るのが賢明でしょう。

利回り10％を目指すための物件選び

さて、ここからは利回り10％を実現するための具体的な物件選びのポイントに入っていきます。この利回り目標を達成するには、物件の選び方も重要です。どの物件でも10％の利回りが出るわけではなく、地域や物件の特性によって大きく異なります。

地域と物件タイプで利回りを決める

物件の利回りは主に物件の立地とタイプに依存します。都心部では物件需要が高く空室リスクが低いですが、物件価格も高いことが多く、結果として利回りは低くなりがちです。逆に地方都市では物件価格が比較的安く、利回りが高くなる傾向にあります。しかし、地方都市でも賃貸需要が乏しいエリアだと空室リスクが高まり、かえって収益が低くなる可能性もあるため、慎重なリサーチが必要です。

戸建物件：高利回りを期待しやすいですが、入居者の募集や維持管理に手間がかかることも多いです。また、住宅ローンや修繕費がかかるため、実質利回りに影響する可能性があります。
アパート一棟：一棟所有することで管理がしやすく、利回りも安定しやすいタイプです。管理が一手に引き受けられるため、コストも抑えやすく、特に地方でアパートを所有する場合には利回り10％も見込めることがあります。
中古物件：新築に比べて安価で購入できるため、利回りが高くなる傾向があります。ただし、築年数に応じた修繕費がかかる可能性が高く、そのコストはしっかりと見積もっておく必要があります。

リフォームで付加価値を高める

購入後にリフォームを施して物件の価値を高めることで、家賃を引き上げるのも効果的な方法です。例えば、キッチンや浴室といった水回りのリフォームは入居者に好まれやすく、物件の魅力が高まります。リフォーム費用をかけることで入居者の満足度を向上させ、空室リスクを軽減させることも可能です。しかし、リフォームの際には費用対効果を見極めることが大切で、余計なリフォームをしすぎて赤字にならないよう注意が必要です。

よくある質問（Q&A）

Q: 利回り10％の物件はどこで見つかるの？
A: 利回り10％の物件は、地方都市や中古物件であれば見つかりやすいです。しかし「地方だから利回りが高い＝良い物件」とは限りません。特に人口が減少しているエリアでは空室リスクが増し、安定収益が得にくいこともあります。エリアの賃貸需要や住環境も含めて、慎重に物件選びを行うのが肝心です。最初は「夢の10％！」にとらわれず、現実的な視点を持つのが成功のカギです。

Q: 表面利回りと実質利回り、どっちを重視するべき？
A: 不動産投資初心者の方は、最初は表面利回りで候補を絞り込むことが多いです。しかし、最終的な判断は実質利回りを基に行うことが大切です。表面利回りだけが高くても、管理費や修繕費用が高いと実質利回りが低くなります。購入前にその物件の実際のコストを見積もり、収支計画をしっかり立てることが重要です。

Q: 新築と中古、利回りが高いのはどっち？
A: 一般的には中古物件の方が利回りが高くなる傾向にあります。中古物件は新築に比べて購入価格が安いため、収益性が高まりやすいです。ただし、築年数が進んだ物件では修繕費用がかかりやすいため、その点も考慮して選ぶ必要があります。ある意味、「安い物件には安い理由がある」というわけです。

利回り10％を実現するための工夫

利回り10％を達成するためには、単に物件を購入するだけではなく、収益性を高めるための工夫も必要です。以下では、そのための実践的な方法を紹介します。

高需要エリアでの物件選び

不動産投資において、「立地がすべて」とも言われるほど、エリア選びは重要です。高い家賃収入が見込めるエリアで物件を探すと、利回りも安定しやすくなります。特に、人口が多く、周辺に学校やショッピングモール、医療施設などの生活利便施設が揃ったエリアは、安定した収益が見込めます。また、地方都市でも産業が盛んであるエリア

などは、利回りを高めつつも安定した収入を期待できることが多いです。

スマートホーム化やペット可物件への改装

最近ではスマートホーム機能を備えた物件が人気です。リモコンで操作できる照明やエアコン、遠隔で鍵を開け閉めできる自動施錠システムなどを導入することで、高い家賃設定が可能になります。また、ペット可物件にすることで他の物件との差別化が図れ、入居者も見つかりやすくなることが多いです。

節税対策を取り入れる

節税対策も利回り10％を達成するための一つの方法です。青色申告を行うことで経費として認められる範囲が広がり、税金を抑えることができます。また、資産計上を行うことで経費を分散し、年間のキャッシュフローを最適化することが可能です。税務の面でも「手を抜かない」、これが成功の秘訣です。

利回り10％のリスクと注意点

利回り10％を目指すことは可能ですが、高利回りを追求するには相応のリスクも伴います。以下のリスクを理解し、事前に対策を立てることが重要です。

空室リスク

利回り10％の物件には空室リスクがつきものです。特に地方都市では賃貸需要の低さや人口減少の影響で空室が発生しやすく、空室期間が長引くと収益が減少し、利回り10％を維持するのが難しくなります。空室リスクを減らすためには、賃貸需要の安定したエリアで物件を選ぶ、リフォームで物件の魅力を高めるなどの対策が有効です。