不動産投資は、多くの人にとって、安定した家賃収入が得られる魅力的な投資手法です。特に「サラリーマン大家」などと呼ばれるように、普通の仕事をしながらでも手軽に始められる投資として注目されています。しかし、残念ながらすべての投資家が成功するわけではなく、中には投資に失敗して自己破産に至るケースも存在します。この記事では、不動産投資で自己破産するリスクやその原因、さらにそのリスクを回避するための具体的な対策を、わかりやすく解説します。
不動産投資の破産率は約1.3％
「不動産投資で破産する人なんているの？」と疑問に思うかもしれませんが、実はいます。破産率は正確な公的データとして公開されていませんが、東京商工リサーチが発表している「金融再生開示債権比率」を参考にすると、おおよそ1.3％の破産率が推測されます。この数字を見て、「思ったより低い」と安心する方もいるでしょう。しかし、実際に破産に追い込まれると、どんなに低い確率でも大問題です。万が一にも自分がその1.3％に入らないよう、リスクをしっかりと把握しておくことが大切です。
破産に至る3つの原因
それでは、具体的にどのような原因で不動産投資に失敗し、破産に至ってしまうのでしょうか。代表的な3つの原因について見ていきましょう。
1. 高額な不動産を購入してしまう
「高い物件ほど利回りが良い」と思い込んでいませんか？実際にはそんなことはありません。不動産投資においては、物件価格が高ければ高いほど儲かるとは限らないのです。家賃相場が低いエリアで高額な物件を購入すると、毎月の家賃収入がローンの返済額を下回り、結果として返済が厳しくなることもあります。「このマンション、高そうだし儲かりそう！」という感覚だけで決めるのは非常に危険です。しっかりと利回りを計算して購入しないと、あとで大きな後悔をすることになります。
2. 物件選びの失敗
物件選びは、不動産投資において最も重要な要素です。どれだけ物件の価格が安くても、家賃収入が得られなければ、意味がありません。人気のあるエリアや適切な家賃設定ができる物件を選ばないと、空室が続いて収入が途絶え、毎月のローン返済が滞る原因になります。「駅から近いから大丈夫だろう」と安易に考えていると、意外と駅近でも入居者がつかないケースもあるのです。駅近＝大丈夫、ではないので注意が必要です。
3. 住宅ローンでの投資
本来、不動産投資には「不動産投資ローン」が適用されますが、低金利の住宅ローンを無理に使って投資用物件を購入する人もいます。しかし、もし金融機関に不正が発覚した場合、残債の一括返済を求められることがあります。この場合、投資どころか破産に一直線です。「住宅ローンの方が安いからお得だ！」なんて軽い気持ちで使うと、後で痛い目に遭う可能性があるので、くれぐれも注意が必要です。
不動産投資で破産しないための5つの対策
ここからは、不動産投資で破産しないために押さえておきたい5つの対策を紹介します。これらを実践すれば、リスクを大きく減らすことができます。
1. 入居率を高める
家賃収入が不動産投資の命綱であることは言うまでもありません。したがって、入居率を高く保つことが非常に重要です。物件をリフォームしたり、共用部分を清潔に保ったりすることで、入居者の満足度を向上させましょう。「見た目が全て」というのは少し言い過ぎかもしれませんが、物件の外観や設備の状態が入居者に与える印象は大きいです。定期的なメンテナンスを行うことで、空室のリスクを減らしましょう。
2. 任意売却を検討する
もし投資に失敗しそうになった場合は、競売よりも任意売却を検討するのが良い選択です。競売では、市場価格よりも大幅に低い価格で売却されることが多く、結果的に借金が残る可能性が高まります。任意売却なら、売却額を自分でコントロールできるので、借金を減らせるチャンスが高まります。「競売なんて聞いただけで心臓がドキドキしそう」な人は、早めに任意売却を検討しましょう。
3. 綿密な収支シミュレーション
不動産投資を始める際、物件の購入価格だけを見て「安い！」と飛びつくのは危険です。家賃収入がローン返済や維持費、修繕費、税金などを上回るかどうかを事前にシミュレーションしておきましょう。「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、シミュレーションはしっかりと行いましょう。大雑把に考えるのは避け、細かい部分まで見積もってください。特に、突発的な修繕費が発生することも考慮しておくべきです。
4. リスクを理解しておく
不動産投資は確かに魅力的ですが、リスクもつきものです。例えば、空室が続いたり、物件の価値が下がったりすることは十分にあり得ます。「こんなことになるとは思わなかった」とならないよう、あらかじめリスクをしっかり理解しておくことが重要です。リスクを軽視するのは禁物です。「こんなリスク知らなかったよ！」なんて言い訳は通用しません。リスクを理解し、それに備えることが成功への鍵です。
5. 信頼できる不動産会社を選ぶ
最後に、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社選びは、不動産投資の成功に大きく影響を与えます。利益優先の不動産会社に騙されないように、実績や評判を確認し、納得のいくまで質問しましょう。「一見、いい話に聞こえるけど、裏があるんじゃないか？」と疑うことも時には必要です。誠実な会社と良い関係を築くことで、安心して投資を進めることができます。
よくある質問とトラブル解決【Q&A】
Q. 不動産投資で破産する可能性は高いですか？
A. 不動産投資で破産する可能性は約1.3％と非常に低いです。しかし、リスクを無視した投資を行うと、その1.3％に自分が入る可能性も否定できません。破産を避けるためには、綿密な計画と慎重な物件選びが不可欠です。
Q. 任意売却と競売の違いは何ですか？
A. 任意売却は、物件所有者の意向で売却する手続きです。価格や売却時期などのコントロールができるため、競売よりも有利な条件で売却できる可能性が高いです。一方、競売は強制的に売却されるため、売却価格が低く
なることが多く、結果として借金が残るケースもあります。簡単に言えば、任意売却は「自分で選ぶ売却」、競売は「選ばされる売却」という違いがあります。
Q. 物件のリフォームはどれくらいの頻度で行うべきですか？
A. 共用部分は定期的に清掃し、入居者が退去する際には物件のリフォームを検討するのがベストです。設備や内装の状態によりますが、一般的には5年ごとにメンテナンスを行うのが目安です。メンテナンスを怠ると、入居率が下がり、家賃収入にも悪影響を与える可能性があります。
Q. 不動産投資の住宅ローンと投資ローンの違いは何ですか？
A. 住宅ローンは居住用物件に対して適用される低金利のローンです。一方、投資目的の物件には「不動産投資ローン」が適用されます。住宅ローンを無理に使って投資物件を購入すると、後々トラブルになることが多いため、適切なローンを選びましょう。
Q. 空室が続いたらどうすればいいですか？
A. 空室が続く場合は、まず物件の状態や家賃設定を見直しましょう。必要に応じてリフォームを行い、周辺環境の改善にも努めましょう。場合によっては、プロの管理会社に相談し、対策を一緒に考えてもらうのも一つの手です。
まとめ
不動産投資は、確かに多くの人にとって魅力的な投資手法ですが、リスクがないわけではありません。破産を避けるためには、リスクをしっかり理解し、綿密な計画を立てることが重要です。また、信頼できる不動産会社やコンサルタントと協力することで、リスクを最小限に抑えつつ、安心して投資を続けることができるでしょう。
