アパート一棟買いで利回りを考える—理想と実際

不動産投資

2024年10月23日

アパート一棟買いを考える際、最も重要な指標の一つが「利回り」です。利回りとは、不動産投資における収益性を示す重要な指標で、投資の成否を判断する大きな材料となります。とはいえ、利回りの計算方法やその目安を誤解していると、せっかくの投資が思わぬ失敗に終わることもあります。ここでは、アパート一棟買いにおける利回りの基本的な考え方や具体的な数値、そして投資家が直面しやすい質問やリスク対策について掘り下げてご紹介します。成功のカギは、ただ高い利回りを求めるだけではなく、リスク管理も忘れないことです。まさに「投資は慎重さと大胆さの両方が必要」というバランス感覚が重要です！

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利回りの基本とは？— 表面利回りと実質利回りの違い

「利回りって一体何？」という初歩的な疑問からおさらいしていきましょう。利回りとは、投資した金額に対してどれだけの利益を得られるかを示す割合です。アパート投資においては、主に年間家賃収入を基に計算されますが、ここで登場するのが「表面利回り」と「実質利回り」という2つの指標です。

表面利回り：年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
実質利回り：年間家賃収入（経費差引後） ÷ （物件価格＋諸経費）× 100

表面利回りは、広告や物件紹介でよく見かける数値ですが、経費を考慮していないため、実際の収益性を過大評価しがちです。逆に、実質利回りは経費を差し引いた後の収益を反映しているため、より現実に近い数値です。言うなれば、表面利回りは「夢の数値」で、実質利回りは「現実の数値」。どちらも大事ですが、最終的には実質利回りが重要です。夢を見るのはいいですが、現実を見据えましょう！

アパート一棟買いの理想的な利回り

アパート一棟買いで目指すべき利回りは、地域や物件の状態によって大きく異なります。一般的には、以下の数値が投資家にとっての理想の目安とされています。

表面利回りの理想：8%前後
実質利回りの理想：5～7%

都市部では物件価格が高くなるため、表面利回りはどうしても低めになりがちですが、その分空室率が低いため安定した収益が期待できます。一方、地方では物件価格が安い分、利回りが高くなることが多いです。ただし、空室リスクや管理費の増加も考慮しなければなりません。「利回りが高いからと言って飛びつくのはちょっと待って」と思ってもらえると、少しは冷静な判断ができるでしょう。

アパート一棟買いでのリスクと対策

不動産投資は、リスクを理解し、対策を講じることで成功へとつながります。アパート一棟買いには特有のリスクがありますが、適切に対処すればリターンも大きくなります。以下に、主なリスクとその対策を紹介します。

空室リスク

空室になると、当然ながら家賃収入が減り、利回りも低下します。空室リスクを軽減するためには、立地条件の良い物件を選ぶことが不可欠です。駅からのアクセスが良く、商業施設が充実しているエリアは賃貸需要が高く、空室になりにくいという特性があります。また、適切な家賃設定やリノベーションを行うことで物件の魅力を向上させ、入居率を高めることが重要です。言い換えれば、空室は「物件のオシャレ度が足りない証拠」かもしれません。手をかけてあげましょう。

経費の増加

修繕費や管理費、税金などの経費は、アパート経営における無視できない負担です。特に、築年数が古い物件では修繕費がかさむことが予想されるため、購入前に経費のシミュレーションをしっかり行っておくことが重要です。過去の修繕履歴や今後の修繕計画を確認し、将来的な出費を見越して資金を確保しておきましょう。経費が増えても「その分家賃を上げればいい」と単純に考えるのは危険です。お金の使い方には、細心の注意が必要です！

金利上昇リスク

アパート購入時にローンを組む場合、金利の変動が利回りに大きく影響します。変動金利を選択した場合、将来的な金利上昇によって返済額が増加するリスクがあります。そのため、固定金利を選択するか、早めに繰り上げ返済を計画的に行うことで、このリスクを回避できます。金利は「波のようなもの」と思って、固定金利という「安定した船」に乗るのが得策です。

よくある質問：Q&A形式で解説

Q1. 「表面利回りが高い物件はお得ですか？」

A1. 表面利回りが高い物件は、一見魅力的に見えますが、実際には「お得の裏に罠あり」ということが多々あります。特に、建物の状態が悪い物件や空室が多い物件では、修繕費や管理費が増え、結果的に実質利回りが下がる可能性があります。夢に浸るのは良いですが、実質利回りを確認してから判断しましょう。夢だけではお腹は満たされません。

Q2. 「実質利回りを計算する際に考慮すべき経費には何がありますか？」

A2. アパート経営にかかる経費としては、固定資産税や都市計画税、管理費、修繕費、保険料、ローンの利息などがあります。これらの経費を全て考慮し、実質利回りを計算することが大切です。目安としては収入の15〜20%が経費に当てられますが、物件によって異なるため、しっかりとシミュレーションを行いましょう。経費の計算を怠ると、後で「こんなはずじゃなかった！」と叫ぶことになりかねません。

Q3. 「中古アパートと新築アパート、どちらがおすすめですか？」

A3. 新築アパートは初期費用が高いものの、修繕費がかからないため、経営は比較的安定しています。一方、中古アパートは購入価格が安く、表面利回りも高くなる傾向がありますが、修繕費や空室リスクが高くなる可能性があります。どちらを選ぶかは、過去の入居率や修繕履歴を確認し、リスクとリターンを天秤にかけた上での判断が重要です。結局のところ、どちらを選ぶかは「お財布」との相談です！