マンション投資に興味を持っている方の中には、マンションを一棟買いしたいという方もいらっしゃるかと思います。区分所有よりも大きなリターンを期待できる一棟買いですが、一体いくらかかるのか、どれくらいの自己資金が必要なのか、リスクはどうなのかといった疑問を抱く方も多いでしょう。そこで、今回はマンション一棟買いにかかる費用や、メリット・デメリットについてわかりやすく解説していきます。「こんなに大金が必要なの？！」と思わず驚くかもしれませんが、落ち着いて一歩一歩学んでいきましょう。
一棟買いの初期費用はどれくらい？
まず、マンション一棟を買う際には物件価格だけでなく、さまざまな初期費用がかかることを知っておきましょう。一般的に物件価格の1～3割程度の自己資金が必要と言われていますが、この他にも考慮すべき費用がたくさんあります。気を引き締めて資金計画を立てることが大切です。
物件の種類ごとに異なる費用
- 新築物件の場合、まず考えなければならないのは建築費用です。建物の構造によって費用は大きく変わり、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造といった違いが価格に直結します。新築であれば見栄えが良く入居者が集まりやすいというメリットもありますが、建設費用がかさむのは覚悟しておきましょう。
- 中古物件の購入は、新築に比べて価格が抑えられることが多いですが、築年数やエリアによって価格が大きく変わります。地方であれば比較的安価で購入できることもありますが、リノベーションや修繕費用が別途かかることを忘れずに。
例えば、20室の新築マンションを建てる場合、木造であれば約9,280万円、鉄筋コンクリート造なら約1億4,560万円かかります。この数字を見て「え、何この違い！？」と思うかもしれませんが、建築費だけでなく土地代も別途かかることを頭に入れておきましょう。
自己資金の目安
マンション一棟買いをする際の自己資金は、物件価格の1～3割が一般的な目安です。しかし、フルローンで購入しようとするのはちょっと危険かもしれません。借入金が多くなれば、その分返済や修繕費用、税金などの出費に対応できなくなるリスクが増大します。無理のない範囲で自己資金を準備することが、安定した投資への第一歩です。
一棟買いのメリットとデメリット
マンション一棟買いには数多くのメリットがありますが、もちろんデメリットもあります。それぞれの特徴をよく理解した上で、投資の判断をすることが重要です。
メリット
- 効率的な経営
一棟買いは区分マンションよりも経営効率が格段に高まります。建物全体を所有することで、管理費や修繕費を一括で計画できるため、賃貸経営がスムーズに進みます。まるで一括で家計簿を管理するようなものですね。 - 土地の所有
一棟買いでは、土地も一緒に所有できるため、長期間にわたって資産価値を保つことが可能です。土地は年数が経っても価値が大きく下がることは少なく、むしろ上がることもあります。「土地は裏切らない！」という投資の格言もあるくらいです。 - 空室リスクの分散
一棟を所有している場合、全室が一度に空室になることはまず考えられません。空室が多少出ても、他の部屋の家賃収入でカバーできるため、リスクが分散されます。賃貸経営者としては「この部屋も、あの部屋も埋まらない…」と悩む時間が少なくなるでしょう。
デメリット
- 初期投資が大きい
一棟買いには初期投資が非常に大きくなります。借入金が多くなるため、返済計画に余裕がないとキャッシュフローに深刻な影響を与えることがあります。「こんなにお金が必要だったなんて！」と驚くことがないように、しっかり準備しましょう。 - 災害リスク
一棟マンションが地震や台風などの自然災害に見舞われた場合、全体が被害を受けるリスクがあります。特に日本は地震の多い国ですから、保険に加入するなど、対策を怠らないようにしましょう。 - 売却が難しい
一棟マンションは価格が高額なため、区分マンションに比べて売却が難しく、手放すのに時間がかかることがあります。売却先を探す際には「こんなに時間がかかるなんて…」と焦らないよう、余裕を持って計画を立てることが大切です。
マンション一棟買いを成功させるためのポイント
マンション一棟買いを成功させるためには、いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。特に以下の3つのポイントは忘れずにチェックしておきましょう。
1. 借入可能額から物件を選ぶ
まずは、自己資金と借入可能額をもとに、購入する物件を選びましょう。借入可能額の目安は年収の7倍程度と言われており、それを超える無理な借り入れは控えた方が良いでしょう。「大丈夫、大丈夫！」と無理をして借り入れても、後で「しまった！」と後悔しないように気をつけましょう。
2. 家賃収入と毎月の返済額のバランスを取る
マンションを選ぶ際は、利回りだけに目を奪われないことが重要です。家賃収入からローン返済額を引いた後も、手元にお金が残るような物件を選びましょう。キャッシュフローが黒字になるかどうかをしっかり計算しておくことが成功へのカギです。
3. 維持費を考慮した資金計画
マンション一棟を所有すると、修繕費や維持費が必要になるのは避けられません。これらの費用を考慮しながら、長期的に黒字を維持できるような資金計画を立てましょう。建物の修繕は避けられない現実ですが、計画的に準備することで「突然の出費にびっくり！」なんてことにはならないでしょう。
よくある質問とトラブル解決【Q&A】
マンション一棟買いに関してよくある質問と、その対策をQ&A形式で紹介します。
Q. マンション一棟買いに必要な自己資金はどのくらい？
A. 一般的には物件価格の1～3割が必要です。フルローンでの購入はリスクが高いため、自己資金をしっかりと準備して、余裕のある返済計画を立てることが大切です。
Q. 空室リスクを減らすための対策は？
A. 一棟買いの場合、複数の部屋があるため空室リスクは分散されます。また、需要の高いエリアに物件を選び、定期的なリフォームやメンテナンスを行うことで、空室を最小限に抑えることが可能です。
Q. 一棟買いのデメリットは何ですか？
A. デメリットには、初期投資の大きさ、災害リスク、そして売却の難しさが挙げられます。これらのリスクを最小限にするためには、綿密な計画と保険の加入が重要です。
Q. 一棟マンションを売却するのは難しいですか？
A. 高額な一棟マンションは、売却先を見つけるのが区分マンションよりも難しいことがあります。特に地方や築年数の古い物件は、流動性が低くなる傾向がありますので、早めに対策を取るのがベストです。
まとめ
マンション一棟買いには、大きな初期投資が必要ですが、効率的な経営や空室リスクの分散など、多くのメリットがあります。しっかりと自己資金を準備し、キャッシュフローが黒字になる物件を選ぶことが、投資の成功を左右します。また、災害リスクや売却の難しさといったデメリットも考慮し、長期的な投資計画を立てることが重要です。夢の不動産王になるためには、まずは冷静な計画を立てることがスタート地点です！
