不動産投資の世界に飛び込む際、多くの投資家が最初にぶつかる大きな疑問の一つが「アパート一棟を買うには、一体どれくらいの値段がかかるのか？」ということです。一棟買いの投資物件は、区分マンションや区分アパートとは異なり、まとまった資産を一度に手に入れることができ、その収益性も高くなることから非常に魅力的です。しかし、その反面、初期費用がかなり高額になるため、適切な資金計画が非常に重要です。このブログ記事では、アパート一棟買いの値段の相場や、その費用に含まれる要素、さらに不動産投資における注意点について詳しく解説します。これを読めば、アパート一棟買いの基礎を押さえた上で、冷静かつ効率的な投資判断ができるようになりますよ。
アパート一棟買いの値段とは？
アパートを一棟買う際の値段は、物件の構造や立地条件、築年数などによって大きく異なります。新築と中古のアパートではもちろん価格が異なりますし、都市部か地方かという点でも価格差は非常に大きいです。たとえば、東京都内で一棟アパートを購入する場合、その価格は1億円を軽く超えることも少なくありません。一方、地方都市では数千万円台で一棟買いできるケースもあります。まさに「場所が命」ですね。投資を考える際には、しっかりと相場を把握しておくことが重要です。
一棟買いの基本
アパート一棟を買う際、購入価格は建物だけでなく土地も含まれているため、土地の評価額も価格に大きく影響します。さらに、物件の規模（坪数や延べ床面積）や建物の構造（木造、鉄筋コンクリート造など）によっても値段は大きく変わります。例えば、木造アパートは鉄筋コンクリート造と比べて建築コストが低いですが、その分耐久性に劣るため、価格は安くなります。反対に、鉄筋コンクリート造のアパートは耐久性が高いので長く保有できる半面、初期費用もかなりかかります。「高耐久で高価格、でも高収益」これが鉄筋コンクリート造の基本ですね。
新築と中古のアパート一棟の価格相場
それでは、新築と中古アパートの価格相場を具体的に見てみましょう。
新築アパートの価格相場
新築アパートの価格は、基本的に建築費と土地代から成り立っています。新築の場合、次のような価格帯が一般的です。
- 木造アパート（1LDK×10室）：4,000万円〜6,000万円
- 鉄骨造アパート（ワンルーム×12室）：7,000万円〜1億円
- 鉄筋コンクリート造アパート：1億円〜1億5,000万円
新築アパートを建てる際には、物件の構造によって建築費が大きく変わります。鉄筋コンクリート造の方が耐久性が高い分、初期費用も重くのしかかります。これも一種の「お高い安心料」と考えましょう。
中古アパートの価格相場
中古アパートは、新築アパートと比べて価格が安くなる傾向がありますが、これもやはり立地によって大きく変動します。以下は主要エリアにおける中古アパートの価格相場です。
- 東京23区内：7,000万円〜2億円
- 大阪市内：5,000万円〜1億円
- 地方都市：3,000万円〜7,000万円
中古アパートの場合、築年数やメンテナンスの履歴、空室率などによっても価格が左右されるため、購入時にはしっかりと物件の状態を確認することが重要です。「築古物件」と言われる古い物件でも、リフォーム次第では収益性が高くなることもあるため、一見して「古い」と思ってもすぐに諦めず、可能性をじっくり探るのが賢い投資家のやり方です。
一棟買いにかかる諸費用
アパート一棟を購入する際、単に物件の購入費用だけを見ていると、後で思わぬ出費に驚くことになります。というのも、一棟買いにはさまざまな諸費用がかかるからです。以下に主な諸費用を挙げます。
諸費用の例
- 不動産取得税：購入後に支払う税金で、物件価格の3〜4%程度が目安です。
- 登記費用：物件の所有権を移転するための手続きで、司法書士への報酬も含まれます。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料で、通常は物件価格の3%程度です。
- 火災保険料：建物にかける保険で、物件の構造や規模によって異なります。例えば、木造の場合は火災保険料が高めになることが多いです。
これらの費用を事前に計算しておかないと、思わぬ追加費用に「アレッ？」となる可能性があります。投資は慎重に、計画的に進めましょう。
よくある質問（Q&A）
Q1: 一棟買いと区分所有の違いは？
A: 一棟買いでは、建物全体を所有するため、経営の自由度が非常に高いです。たとえば、修繕やリノベーションを自由に行える一方、その管理責任も全て自分にあります。区分所有の場合は、一部屋ごとの購入になるため、管理の手間が少なく、その分リスクも低めです。ただし、収益性では一棟買いに劣ることが多いですね。まさに「少ないリスクで少ないリターン」でしょうか。
Q2: 中古アパート購入時の注意点は？
A: 中古アパートを購入する際は、築年数やメンテナンスの履歴、さらには空室率などをしっかり確認することが大切です。特に、修繕やリフォームが必要な場合、その費用も見込んでおかないと後々予算オーバーに泣かされることもあります。古い物件だからといって安さに飛びつくのは危険ですよ。
Q3: アパートローンはどのように利用できますか？
A: アパートローンは、収益物件を対象にした融資です。通常の住宅ローンとは異なり、物件の収益性が審査基準となります。借入額や金利は物件の収益性や投資家の信用力によって異なりますので、複数の金融機関に相談して、最適な条件を見つけるのがポイントです。
アパート一棟買いのメリットとデメリット
メリット
- 収益性が高い：一棟買いでは、複数の部屋から家賃収入を得ることができ、満室状態を維
持すれば安定した収益が見込めます。
- 経営の自由度：物件全体を管理できるため、メンテナンスやリノベーションも自由自在。自分好みのリフォームで付加価値をつけることも可能です。
- 土地の所有：建物だけでなく土地も所有できるため、資産価値が高まる可能性があります。
デメリット
- 初期費用が高い：購入費用が高額で、融資を利用しても自己資金が多く必要です。
- 管理の手間がかかる：全体を管理するため、日々のメンテナンスや修繕、入居者対応に多くの時間を割くことになります。
不動産投資ローンの基礎知識
アパート一棟買いには、通常、不動産投資ローンを利用することが一般的です。金融機関は、物件の収益性を審査し、その収益によって返済が可能と判断すれば、融資を行います。また、融資条件は購入者の年収や信用力によっても異なり、物件の種類や立地によっても金利や借入額に違いがあります。自己資金をしっかり用意し、複数の金融機関と交渉することで、より良い条件での融資が受けられるでしょう。
まとめ
アパート一棟買いは、不動産投資の中でも非常に収益性が高く、魅力的な選択肢です。しかし、その反面、初期費用が高く、管理にも多くの時間と労力を必要とする点には注意が必要です。購入前にしっかりとした資金計画を立て、物件の状態や将来のリスクを十分に見極めることで、成功への道が開けるでしょう。「石橋を叩いて渡る」精神で、慎重に投資を進めていくことが大切です。
