アパート一棟買い：メリット・デメリットと失敗しないためのコツ

不動産投資

2024年10月23日

アパート一棟買いとは、投資家が一棟丸ごと購入し、その物件を賃貸に出すことで賃料収入を得る投資方法です。区分マンションや戸建て住宅のように1部屋や1戸を買うのとは異なり、一度に多くの部屋を管理するため、収入の安定性が高まるのが特徴です。このため、特に富裕層や高収入の投資家に人気があります。

一棟買いの最大の魅力は、物件全体の運営を自分でコントロールできる点です。入居者募集の条件を決めたり、修繕や改修のタイミングを自由に決定したりと、投資のコントロールがしやすいです。ただし、その分リスクも高く、必要な資金も大きいため、事前の準備と計画は欠かせません。無計画に飛び込むと、思わぬ「アパート一棟のトラウマ」を抱えることになるかもしれませんので要注意です。

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アパート一棟買いのメリット

資産形成の効率性

アパート一棟買いの最大の利点は、資産形成を効率的に進められることです。区分マンションは1部屋からしか収入を得られませんが、一棟買いでは複数の部屋から同時に収入が得られます。そのため、仮に一部屋が空室になっても、他の部屋の賃料でカバーできることが多く、リスク分散の観点でも優れています。これにより、長期的な安定収入が期待できます。

自由な管理

一棟全体を所有しているため、建物全体の運営を自由に行えます。例えば、修繕やリフォームのタイミングを自分で決めることができるので、価値を高めるための施策を迅速に行えます。これは区分所有マンションとは異なり、他の所有者に左右されることなく、自分の意志で物件の運営ができる点が大きなメリットです。実質的に「自分だけの小さな街」を持っている感覚に近いかもしれません。

節税効果

アパート一棟買いには節税効果もあります。特に木造アパートなどは減価償却が大きく取れるため、課税対象となる収益を大幅に圧縮でき、結果として税負担を軽減できます。高収益が期待できる一方で、減価償却を活用して節税できるため、賢く運営すれば「利益を稼ぎながら節税もできる」という一石二鳥の効果が期待できます。節税を考えるなら、一棟買いも一つの選択肢です。

アパート一棟買いのデメリット

初期投資額が大きい

アパート一棟を買うためには、初期費用がかなり大きくなります。物件の規模や立地によりますが、都市部では数千万円から場合によっては数億円の投資が必要です。これは、多くの人にとって「夢のマイホーム」よりもはるかに高額な投資です。資金調達やローンの返済計画が重要なポイントとなります。「買ったはいいけど返済が大変！」という事態にならないためにも、しっかりとした計画が欠かせません。

管理の手間がかかる

一棟丸ごと管理するとなると、修繕や入居者対応、清掃など、多岐にわたる業務が発生します。物件を複数所有していれば、それだけ管理の負担も増えます。もちろん管理会社に業務を委託することもできますが、その分コストがかかります。自己管理するならば、「なんでもできるマルチプレイヤー」になる覚悟が必要です。

空室リスク

アパート一棟買いでも避けられないのが空室リスクです。賃貸物件の需要が減ったり、物件が古くなって入居者がつかなくなると、空室が増え、収入が激減するリスクがあります。このため、地域の需要や物件の魅力を維持するための戦略が必要です。「一棟買っても、だれも住まない」という悪夢にならないよう、注意しましょう。

アパート一棟買いで成功するためのポイント

賃貸需要のある地域を選ぶ

アパートを購入する際、立地選びは最も重要な要素の一つです。どんなに素晴らしい物件でも、周りに人がいなければ誰も住んでくれません。人口動態や交通アクセス、学校や商業施設の有無などをしっかりと調査し、賃貸需要の高い地域に投資することが成功への近道です。逆に、山奥の「景色だけは良い」物件に手を出すのは避けた方が無難です。

資金計画をしっかり立てる

アパート一棟買いには高額な資金が必要なため、無理のない返済計画を立てることが必要です。収益が期待できる物件であっても、突発的な修繕費や空室リスクを見越した余裕のある計画を立てましょう。利回りだけを追求して、リスクを見落とすと、後で痛い目に遭うことになります。「計画なくして成功なし」と肝に銘じておきましょう。

専門家のサポートを受ける

物件の選定や管理は、非常に専門的な知識が必要です。自分だけで全てを把握するのは難しいため、信頼できる不動産会社や税理士、管理会社のサポートを受けることが大切です。専門家に頼むことで、自分の時間や労力を節約しつつ、的確なアドバイスを受けることができます。彼らの助けを借りれば、まるで「後ろに師匠がいる」ような安心感で投資が進められます。